Proč prodávající trvají na své ceně
Proč prodávající trvají na své ceně
Patrně jen hrstka realitních makléřů nezažila v praxi následující situaci – prodávající (říkejme mu třeba pan Brzobohatý) chce prodat nemovitost, ale trvá na tom, že prodejní cenu nemovitosti určí sám. Pokusme se nyní rozebrat pár modelových situací, ke kterým může dojít.
Modelová situace č. 1
Pan Brzobohatý je velmi schopný, i nelení, rozloží noviny, sedne k internetu a zahájí rekognoskaci lokality, ve které se jeho nemovitost nachází, jak že se to tam vlastně má s těmi cenami. Protože má pan Brzobohatý k nemovitosti navíc emocionální vztah, „vygooglenou“ cenu ještě o malinko navýší, protože „přece to neprodám pod cenou.“
Z praxe:
Ceny na těchto portálech jsou z valné části výsledkem neprofesionální práce některých realitních makléřů, kteří ve snaze zavděčit se klientovi cenou a v honbě za získáním maximálního počtu zakázek jsou ochotni inzerovat za nereálné ceny.
Nemovitosti inzerované za ceny uvedené na realitních serverech zapadají do stáda ostatních nadhodnocených nemovitostí a prodávající se tím pádem připravuje o možnost oslovit klienta, který by měl o tuto nemovitost opravdu zájem. Reálná tržní cena nabízených nemovitostí bývá mnohdy nižší a řídí se nabídkou a poptávkou v daném čase a lokalitě.
Modelová situace č. 2
Pan Brzobohatý má čas, nic ho netlačí, „však on se dřív nebo později někdo najde, kdo to za tu cenu rád koupí….“
Z praxe:
Bohužel hojně rozšířená mylná představa prodávajících. Čas v tomto případě nehraje pro prodávajícího, ale většinou proti němu, jelikož z důvodu dlouhodobé inzerce nemovitosti ztrácí tato na atraktivitě a prodávajícímu vznikají další náklady na její údržbu a provoz.
Kromě toho nemůže prodávající nikdy na 100 % odhadnout vývoj trhu, navíc v současné době všudypřítomná inflace ukrajuje každým dnem svůj díl z ceny. Hypoteticky je možné, že pan Brzobohatý získá řekněme za 5 let svoji požadovanou cenu, ale inflace si z ní odkrojí minimálně 10 %.
Nechť každý sám zváží, zda je lepší získat dnes z vysněného milionu 900 000,- Kč, nebo těchto 900 000,- Kč získat za 5 let, ovšem s tím, že bude třeba si z této částky odečíst reálné náklady na údržbu a čas spojený s inzerováním nemovitosti.
Modelová situace č. 3
Pan Brzobohatý provedl několik rekonstrukcí, které se přece nutně musí promítnout v požadované prodejní ceně.
Z praxe:
Provedená a často nákladná rekonstrukce nezvedá hodnotu nemovitosti přímou úměrou, navíc rekonstrukce a modernizace jsou většinou prováděny pro vlastní účely a potřeby, nelze tedy příliš počítat s tím, že naši rekonstrukci ocení další zájemci. Důležitou roli zde hraje i vlastní vkus současného a budoucího uživatele nemovitosti, který se pochopitelně nemusí shodovat.
Modelová situace č. 4
Pan Brzobohatý koupil nemovitost za určitou cenu, tudíž po něm přece nikdo nemůže chtít, aby ji prodal levněji?!?!?
Z praxe:
Tržní ceny nemovitostí se rychle vyvíjejí a realizovaná kupní cena nemovitosti před několika lety často již neodpovídá aktuální situaci na realitním trhu. Ekonomika prodělala několik kolapsů a není možné srovnávat cenu nemovitosti v době, kdy byla ekonomická situace příznivá, se současností.
Modelová situace č.5
Pan Brzobohatý je přesvědčen o tom, že lokalita, ve které se jeho nemovitost nachází, je lokalitou naprosto ideální – dopravní dostupnost vynikající, občanská vybavenost na jedničku, příroda co by kamenem dohodil... Co víc si přát??? ☺
Z praxe:
Podobná argumentace je založena v zásadě na subjektivním hodnocení, vlastních zájmech a rovněž tak na věkové kategorii prodávajících; nelze např. chtít po prodávajícím, který je bezdětný, aby měl v dané lokalitě zmapovanou síť školek, škol a volnočasového vyžití dětí a mládeže, to, co prodávající považuje za ideální dopravní dostupnost, může být pro kupujícího nepřekonatelná vzdálenost, zkrátka prodávající, který žije v lokalitě několik let, je na ni pochopitelně zvyklý, což nemůže očekávat i od kupujícího.
Pane Brzobohatý, tak co Vy na to? Přesvědčili jsme Vás, že i o ceně nemovitosti je dobré se poradit s odborníkem? ☺
